Sie möchten eine Immobilie erwerben und verfügen über kein Eigenkapital. Das muss kein Problem darstellen, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist sehr oft möglich. Was sind die Voraussetzungen und was ist zu beachten.

Finanzberatung Rudolf Schneider: Ihr Kreditberater im Saarland und Trier

Bei dieser Art der Immobilienfinanzierung werden alle Kosten durch Kredite finanziert. Zu den Gesamtkosten gehören:

• Kosten für den Kauf einer fertigen Immobilie (Eigentumswohnung oder Wohnhaus)
  
• Kosten für Grundstückserwerb und Kosten des Neubaus
• Grunderwerbssteuer
• Notarkosten
• evtl. Maklerkosten
• Gebühren für das Brundbuchamt

Die letzten vier Kostenarten, Grunderwerbssteuer etc., werden als Nebenkosten bezeichnet. Werden diese aus Eigenmittel finanziert spricht man von einer 100 Prozent-Finanzierung. Finanziert werden als nur die Kosten der eigentlichen Immobilie.

Werden die Nebenkosten mitfinanziert, spricht man von einer 110 bis 120 Prozent-Finanzierung (Die Kosten des eigentlichen Objektes entsprechen 100 Prozent). Viele Banken bieten diese Form der Vollfinanzierung an.

Der entscheidende Vorteil ist, dass man sofort mit der eigenen immobilie starten kann. Teure Mieten können somit vermieden werden. Diese Gelder können gleich zur Tilgung des Darlehens verwendet werden. Gerade für junge Leute oder junge Familien ist die eigene Immobilie sehr vorteilhaft, man ist der eigene Herr im Haus und braucht keine Rücksicht auf Vermieter zu nehmen.

Bedingt durch das niedrige Zinsniveau ist die Zinsbelastung relativ gering. Hierdurch ist die gesamte Rückzahlungsrate überschaubar. Oftmals sind die Rückzahlungsraten nur geringfügig höher als die Mietzahlung. Ein Vorteil für Familien mit Kindern ist das Baukindergeld (abhängig von der staatlichen Förderung).

Der Aufbau eines größeren Eigenkapitals erfordert meistens einen längeren Zeitraum. Wer in dieser Zeit zur Miete wohnt, kann oftmals nur geringe Beträge sparen. Eine Vollfinanzierung kann daher in der Gesamtbetrachtung günstiger sein, als eine spätere Finanzierung mit Eigenkapital.

Damit eine Bank oder Bausparkasse eine Vollfinanzierung ermöglicht, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Die Banken prüfen sehr genau, ob die Rückzahlungsrate tragbar ist, und ob den Kreditnehmern noch ausreichend Geld zum Lebensunterhalt zur Verfügung steht.

Hohes und sicheres Einkommen

Grundvoraussetzung ist ein unbefristeter Arbeitsvertrag. Anhand der Einkommensnachweise kann überprüft werden, ob das Nettoeinkommen ausreicht um die Lebenshaltungskosten, bestehende Kreditraten und die Rückzahlungsrate für das Baudarlehen zu bezahlen. Wichtig bei Familien ist zudem, dass das Einkommen des Hauptverdieners allein dazu ausreicht. Gerade bei jungen Familien erfordert die Kinderbetreuung, dass ein Elternteil ohne Einkommen ist.

Absicherung von Risiken

Neben dem Bankinteresse sollte auch im Eigeninteresse auf eine Absicherung der Lebensrisiken geachtet werden. Durch entsprechende Versicherungen können Risiken wie Tod, Arbeitslosigkeit oder Erwerbsunfähigkeit abgesichert werden.

Haushaltsplanung

Antragsteller sollten eine genaue Haushaltsplanung vornehmen. Vollfinanzierungen haben eine lange Laufzeit. Während dieser gesamten Laufzeit muss daher genügend Geld zur Verfügung stehen. Berücksicht sollten auch Autokäufe, Urlaubspläne und sonstige notwendige Anschaffungen. Hierfür sollten Rücklagen gebildet werden.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, steht der Baufinanzierung nichts mehr im Wege.

Die Absicherung des Darlehens erfolgt idR. durch Grundschulden, Hypotheken. Sind Lebensversicherungen vorhanden, können diese abgetreten werden.